عاجل.. قرارات جديدة.. 3 حالات تسمح بطرد المستأجر فورًا رغم العقد الساري!

شهد قانون المالكين والمستأجرين تعديلات جوهرية في الآونة الأخيرة، تضع قواعد أكثر وضوحاً لطبيعة العلاقة بين طرفي عقد الإيجار. وقد حدّدت هذه التعديلات حالات معينة تسمح للمؤجر بإخراج المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة العقد، بعد أن كان هذا الأمر محاطاً بتعقيدات قانونية كثيرة. تأتي هذه التعديلات لضمان توازن الحقوق بين الملاك والمستأجرين، مع تحديد واضح للظروف التي تخوّل المالك استعادة عقاره عند إخلال المستأجر بالتزاماته التعاقدية.

التخلف عن دفع الإيجار

يعتبر تخلف المستأجر عن سداد قيمة الإيجار المتفق عليها في العقد من أبرز الأسباب التي تتيح للمؤجر المطالبة بإخلاء المأجور. ووفقاً للتعديلات الجديدة في القانون، فإن عدم دفع بدل الإيجار أو الخدمات المشتركة المنصوص عليها في العقد يضع المستأجر تحت طائلة الإخلاء. وتشير مصادر قانونية إلى أن المادة المعدلة تمنح المؤجر حق توجيه إنذار للمستأجر لتصحيح الوضع خلال مهلة محددة، وفي حال عدم الاستجابة، يحق له اتخاذ الإجراءات القانونية الضرورية لاسترداد عقاره واستيفاء المبالغ المتأخرة.

مخالفة شروط العقد

تضمنت التعديلات القانونية الجديدة بنوداً تتيح للمؤجر إخراج المستأجر في حال مخالفته لأي من الشروط المتفق عليها في عقد الإيجار. وأوضحت نصوص القانون أن مخالفة بنود العقد تستوجب توجيه إنذار للمستأجر لتصويب الوضع خلال فترة معقولة. ويذكر أن هذه المخالفات قد تتضمن استخدام العقار لغير الغرض المخصص له، أو إجراء تعديلات على المبنى دون موافقة المالك، أو استغلال العقار بطريقة تتعارض مع الاتفاق المبرم بين الطرفين، مما يتيح للمؤجر اللجوء للقضاء لاستعادة عقاره.

التكرار في الإخلال بالعقد

أقر التعديل الجديد على القانون حكماً صارماً يتعلق بتكرار المخالفات، حيث يصبح من حق المالك طرد المستأجر دون إنذار مسبق في حال تكرر تخلفه عن دفع الأجرة أو مخالفته لشروط العقد لأكثر من ثلاث مرات. كما أشار القانون إلى أن هذا الإجراء يهدف إلى ردع المستأجرين المتلاعبين الذين يستغلون ثغرات الإجراءات القانونية للتهرب من التزاماتهم.

التأجير من الباطن بدون موافقة

حظر القانون على المستأجر تأجير العقار أو جزء منه للغير دون موافقة خطية صريحة من المؤجر، واعتبر هذا التصرف مخالفة جوهرية تستوجب الإخلاء. وتفيد المصادر القانونية بأن هذا البند يحمي حقوق المالك ويضمن معرفته بهوية شاغلي عقاره، خاصة مع ما قد يترتب على التأجير من الباطن من مخاطر تتعلق بسلامة العقار ومدى التزام المستأجر الثانوي بشروط العقد الأصلي.

الإجراءات القانونية للإنذار العدلي

وضع القانون آلية محددة للإنذار العدلي الذي يجب على المؤجر توجيهه للمستأجر قبل المباشرة بإجراءات الإخلاء. فقد حدد القانون مدة 15 يوماً كمهلة يمنحها المؤجر للمستأجر لتصحيح المخالفة أو سداد المبالغ المتأخرة، قبل أن يصبح من حقه اللجوء للقضاء. وتهدف هذه الإجراءات إلى إعطاء المستأجر فرصة أخيرة لتدارك الموقف وتجنب عملية الإخلاء.

ترك المأجور لفترات طويلة

اعتبرت التعديلات القانونية الجديدة أن ترك المستأجر للعقار خالياً لمدة تزيد عن سنة دون سبب مشروع يعطي المؤجر الحق في استعادة عقاره. وقد جاء هذا البند لمعالجة ظاهرة استئجار العقارات والاحتفاظ بها دون استخدام فعلي، مما يؤدي إلى تجميد عدد من الوحدات العقارية في السوق. ويشير الخبراء القانونيون إلى أن هذا البند يساعد في تنشيط سوق العقارات ويمنع احتكار الوحدات السكنية أو التجارية دون استخدام حقيقي، مما ينعكس إيجاباً على توفر البدائل للمستأجرين المحتملين.

الاستخدام غير القانوني للعقار

منح القانون المؤجر حق طرد المستأجر في حال استخدم العقار لأغراض غير قانونية أو لأنشطة تختلف عما هو منصوص عليه في العقد. ويندرج تحت هذا البند استخدام العقار في أنشطة مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة، أو تحويله لمقر لممارسات غير مشروعة، مما يبرر إخلاء المستأجر حفاظاً على سمعة العقار وسلامة المجتمع.

العقار الآيل للسقوط

أجاز التعديل القانوني للمالك إخراج المستأجر من العقار إذا أصبح المبنى يشكل خطراً على سلامة قاطنيه بسبب تهالكه أو تعرضه لأضرار هيكلية. ويأتي هذا البند حرصاً على سلامة المواطنين والحد من المخاطر التي قد تنجم عن استمرار استخدام مباني غير صالحة للسكن، على أن يتم إثبات حالة العقار من خلال تقارير فنية معتمدة تبين مدى خطورة الوضع.

الإضرار بالعقار

حدد القانون أن تسبب المستأجر في إلحاق ضرر بالعقار أو بالمرافق المشتركة، أو إحداثه لتغييرات جوهرية دون إذن المؤجر، يعد سبباً كافياً للإخلاء. وتشير الأحكام القضائية السابقة إلى أن الإضرار بالعقار يشمل التخريب المتعمد أو الإهمال الجسيم الذي ينتج عنه تدهور في حالة المبنى أو تعطيل لمرافقه الأساسية.

استرداد العقار للسكن

أتاح القانون للمؤجر استرداد عقاره إذا رغب في السكن فيه شخصياً، شريطة إشعار المستأجر بهذه الرغبة قبل فترة كافية. ويهدف هذا الحكم إلى موازنة مصالح الطرفين، بحيث يحتفظ المالك بحقه في الانتفاع بملكه الخاص عند الحاجة، مع منح المستأجر وقتاً كافياً للبحث عن بديل مناسب.

انتهاء مدة العقد

رسم القانون مساراً واضحاً لحالات انتهاء مدة العقد، حيث نص على أنه إذا لم يقم المستأجر بتسليم العقار خلال عشرة أيام من تاريخ تبليغه بانتهاء العقد، يحق للمؤجر التقدم بطلب إلى قاضي الأمور المستعجلة لإصدار حكم قضائي بالإخلاء. ويعتبر هذا البند من أكثر البنود وضوحاً في تنظيم العلاقة بين الطرفين، إذ يضع حداً زمنياً واضحاً على المستأجر الالتزام به. وتشير التقارير القانونية إلى أن هذه الآلية تساعد في تسريع إجراءات استعادة العقار وتخفيف العبء عن المحاكم من خلال منح صلاحيات البت السريع لقاضي الأمور المستعجلة.

الإجراءات القانونية لإخلاء المستأجر

أكد القانون على ضرورة اتباع المؤجر للإجراءات القانونية السليمة عند رغبته في إخلاء المأجور، والتي تتضمن توجيه إنذار عدلي للمستأجر ومنحه المهلة القانونية، ثم رفع دعوى إخلاء في حال عدم الاستجابة. ووفقاً لمختصين قانونيين، فإن الالتزام بهذه الإجراءات يضمن حقوق الطرفين ويمنع أي تجاوزات قد تحدث أثناء عملية استعادة العقار.

تمثل التعديلات الجديدة على قانون المالكين والمستأجرين خطوة مهمة نحو تنظيم أكثر دقة للعلاقات الإيجارية، بحيث تحمي حقوق المالك في الحفاظ على عقاره واستعادته عند الضرورة، وفي الوقت نفسه تضمن للمستأجر الملتزم استمرار انتفاعه بالعقار طوال مدة العقد. من المتوقع أن تسهم هذه التعديلات في خلق بيئة أكثر استقراراً في سوق العقارات، وتحفيز المالكين على طرح عقاراتهم للإيجار مع وجود ضمانات قانونية أقوى تحمي حقوقهم في حالات الإخلال بشروط التعاقد.